房地合一課稅制度是台灣推動不動產實價課稅一大步，相關法規、作業要點及認定標準等非常複雜，艾爾伯特本身對不動產有興趣，身為專業人士對其稅負亦有相當研究，很多客戶對公司交易不動產稅負有很多疑問，常常問公司自有不動產出售、公司投資都更、危老重建等，相關稅負到底如何算，適不適用房地合一稅等，本篇文章將清楚說明。
房地合一2.0後，營利事業出售不動產稅負
房地合一2.0在2021年7月1日上路，修法後營利事業比照個人課稅(如下表)。
如果僅從上表稅率來看的話，其實只要持有超過5年，則房地合一2.0稅率與一般營所稅相同，但一般公司在意的點在那呢，說明如下:
首先說明營利事業房地合一2.0課稅方式是分開課稅並與營所稅合併申報，這和一般公司每年5月底進行的營所稅申報有什麼差異呢? 想想看，分開計稅指的是只要是房地所得，全部都要納入課稅，且公司帳上如有累計虧損亦無法抵，白話來說，凡指不動產交易產生利得均要納入課稅，一毛都跑不了(除非交易價格作價，在此不討論這情況)。所以有可能出現公司本業帳上虧損但實際要繳一大筆稅(房地合一稅)的情況
如果併入營所稅課稅好處在那呢? 舉個例子，如果本業虧損(不管真虧損或假虧損), 而出售不動產大賺一筆，因為合併課稅，僅看稅前淨利，有可能一毛都不用繳呢，況且除了虧損外，公司費用也是一般台灣中小企業容易調整利潤的地方，我們常看個人或家庭費用報公帳、開車報公帳，就是這個道理(只要符合查準規定)。除此之外，營所稅稅率目前是20%也無房地合一35%、45%高稅率。
經過上文說明，營利事業出售不動產到底屬合併計稅(營所稅)亦或分開計稅(房地合一)我們接著往下看，這裡先給大家思考一件事，如果營利事業本業就是出售不動產，例如各大建商(興富發、華固、寶咖咖系列等)，如果出售不動產就直接課2年以內45%的稅是否合理呢?
以下分成幾個情況跟大家說明營利事業房地合一稅怎麼課。
我們由情況一開始，營利事業出售購入房屋，例如出售現有使用中廠辦、出售自建商或他人購入不動產(泛稱二手屋)，這種屬房地合一範疇，依房地合一稅課徵。
所得稅法第 24 條之 5 第 4 項規定「營利事業交易其興建房屋完成後第 1 次移轉之房地」，不適用房地合一稅規定而直接計入營所稅課徵。此條文說得很清楚，但也很模糊，我們看一下財政部怎麼說。在財政部發布「房地合一課徵所得稅制度 2.0」疑義解答(Q&A)目錄第13題提到，所得稅法第 24 條之 5 第 4 項……興建房屋完成後第 1 次移轉之房地，指的是營利事業交易其以起造人申請建物所有權第 1 次登記所取得之房地。
由上可知，營利事業是否擔任起造人對於後續適用稅種攸關重大，至於不動產專有名詞、都更、危老等議題後續艾爾伯特會有一系列不動產議題的文章，本篇就說到這了，希望對大家有幫助。
