不動產

很多讀者在買房時一定會查詢實價登錄訊息，實價登錄制度在101年8月正式實施，中間的法規變動和登記相關規定這裡就不再贅述，總之透明度及參考價值一直在進步，如果您剛好在買房做功課過程中剛好看到這篇文章，那本文的內容值得您留意，或許可當做議價參考，雖然不一定買便宜，但肯定的是至少不會被當肥羊宰。下方整理幾點查詢時價登錄時需注意的事。

一、預售屋轉手價未揭露

目前預售屋如有轉讓(本文發布時間仍可轉讓)，在實價登錄上並看不到，至於何時才會看到，必需等到交屋後再次移轉才會在實價登錄備註欄中看到，中間往往過了好多年了，站在交易透明的角度看來，換約價格似乎不重要了。我們以下圖來說，預售屋簽約日是108年11月2日，110年6月22日換約，住了1年多在111年9月3日出售。在111年9月3日這次交易，買家僅能在實登上看到108年最初交易價格，換約價格是看不到的。

試想如果建商為了作價找了人頭高價成交(專業術語叫定錨)，在多頭市場上價格一定是依此往上，後續人頭再解約，餘戶再拿出來賣，當然這是順銷時才有用。這裡要告訴大家，實登不要只看少許幾筆，要有一定的量才具參考價值。

不過在2023年1月10日平均地權條例三讀通過，對於預售屋買賣契約若有解約情形，建商應於30日內申報登錄；違規者將按戶棟處罰3萬至15萬元。此次修法艾爾伯特和上文看法一樣，順銷時才有定錨效果，以2023年來看此作法應無法達到預期效果。

二、仲介給你看的實登，請仔細看是否有裝潢灌水

    很多建案為了讓消費者在賞屋時看到美美的裝潢，增加購屋衝動，通常會有實品屋(就是裝潢好的房子，通常是賣相較不好的戶型)，在銷售尾聲時實品屋就會賣給消費者，消費者不但省下裝潢的心思(注意喔 不是省下裝潢費，因為已灌在成交價了)，且總價可與建物一同貸款，還款期間可拉更長，上述看來是雙方你情我願，也沒啥不妥，但重點在如果未來同棟戶型拿到二手市場來賣或者該建案餘屋未售完，則裝潢戶的價格就不能拿來參考，因為單坪價格一定比其他戶高出許多，如果遇到黑心房仲而消費者又不做功課(房市小白)，落入房仲的廣告詞開價就是實登價，那消費者就虧大了。

三、建案改名

建案改名通常出現在量體大、條件較不好或者出過事的建案上，為了刺激消費，往往換了建案名子重新開始(通常也會出現在第一手代銷賣不好，建商換代銷的情況下)，這跟人換名子改運是一樣的意思，這時侯開價可能高了好幾成，明明是一樣條件的案字(大家可google下中和某帝國、土城某帥哥建案、汐止也有幾個崇尚自然的建案)。有時侯並不是不能改名，但在同個產品條件下，消費者有權利知道過去的價格，而目前實價登錄無法進行同個建案資料整合，消費者只能從地址或從其他資訊較豐富的實價登錄網站得知，故老話一句，買房要做功課。

四、看實登要排除一樓、頂樓亦或露台戶

通常一樓、頂樓會是最貴的，因為可能有大的露台，可種種花。如果看到同樣的建案某一戶單價特高，通常就是價格含了約定專用的坪數價格進去，仔細看喔，是含了約定專用價格而不是約定專用坪數喔，通常露台戶是約定專用並無產權，但也只有屋主可用(只有他進得去)，所以當然要算錢(通常價格為1/3單坪價*面積)，故總價有含露台但權狀不計坪。消費者參考實登時要排除這類戶型，因為你買的戶型沒有露台，不要被含露台的單價誤導喔。

五、車位價格

車位價格也是容易動手腳的地方，正常的作法應該是車位價格及坪數要扣掉才會是房屋單坪價，目前很多售屋網站上資訊並無統一，消費者作功課時要扣掉車位價格和坪數，如車位價格過高也要特別注意，有時侯單坪看來很便宜，其實灌在車位價格中。

看了上述幾個常見實價登錄中常見的貓膩，艾爾伯特還是老實說，買房真的要做功課，雖然現在愈來愈透明，但花點時間作功課或許可省下一大筆錢。